作家：余飞
01
上海，取消豪宅线
这一波退换，谁最扛跌？非上海莫属。上海用楼市数据告诉咱们，中国第一城该是个什么时势。
等于这么一座耐扛的城市，11月18日还在抢跑，晓喻取消的豪宅线，成为一线城市中，首个明确取消普宅非普宅圭臬的城市。北京则在昨天晚上跟进了。
11月18日，上海发布了《对于取消世俗住房圭臬辩论事项的见告》，提议：
着手：上海市住建委
第一，取消世俗住房和非世俗住房圭臬。
第二，明确取消世俗住房和非世俗住房圭臬后干系个东谈主住房往返税收事项：
对个东谈主转让住房未提供完好、准确的房屋原值阐述，不可正确诡计房屋原值和应纳税额的，根据规则实行个东谈主所得税审定纳税，以转让收入的1%审定应纳个东谈主所得税额。
对个东谈主销售住房触及的升值税、个东谈主购买住房触及的契税，按照《对于促进房地产商场自由健康发展辩论税收策略的公告》辩论规则现实。
提取出来就三句话，一是取消个东谈主出售非普宅2%的所得税，以1%的圭臬审定纳税；二是个东谈主出售2年及2年以上住房免征升值税；三是上海个东谈主购宅券税优惠策略与宇宙长入。
取消世俗住宅与非世俗住宅圭臬，是本年召开的二十届三中全会上审议通过的《中共中央对于进一步全面深刻矫正、 鼓吹中国式当代化的决定》明确提到的。
昨年年末，北京、上海、深圳就缩小过一轮豪宅线。
上海其时将之前认定豪宅圭臬的面积规则140平以上，退换后为144以上。取消总价豪宅线。
而跟着豪宅线取消，原先的豪宅税收，也将和世俗住宅一样征收，均按照财政部前几天的降税策略现实。
以一套握有三年，150平米，原价2500万，现转让价3000万的屋子例如阐扬一下。
取消豪宅线之前，需要交纳升值税=（3000万-2500万）×5%=25万，取消后，由于握随机候超两年，免征。这里量入为用25万。
契税天然与豪宅线无关，但降税之下，也故意好。降税前的契税=3%×3000万=90万，降税后税率为2%，契税60万。这里量入为用30万。
个税方面，由于握随机候动怒五，取消豪宅线之前，个税税率2%，税费60万，取消豪宅线之后，个税税率为1%，为10万。这里量入为用10万元。
回想下，在降税重复取消豪宅线之下，这套屋子成交税费所有能从简65万元。
65万元，是许多东谈主需要十年附近技巧赚到的钱。但对于约略买得起3000万屋子的东谈主来说，则是九牛一毛。
02
上海，重塑中国楼市信仰
我在文首如故说过，上海是这一轮房地产退换中最扛跌的城市，特殊据佐证。
当广州、深圳都在猛跌，北京跌幅也较大的时候，上海全体均价，好像就标识性地跌了一下。
看上海统计局败露的数据。
上海商品房销售面积于2021年见顶，过去商品房销售面积1880.45万日常米，2022年降至1852.88万日常米，2023年1808.03万日常米，下降2.4%。
着手：上海2023年统计年鉴
其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万日常米，销售额6937.77亿元。
2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。
2024上半年，上海统计局败露， 商品房销售面积783.23万日常米，增长0.8%。其中，住宅销售面积648.49万日常米，增长0.7%。
从新址推崇上看，上海推崇得还算明白。但从更能反馈商场变化的二手房商场来看，则下行情况相等显然。
上海统计局败露，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万日常米降至2022年的1426.93万日常米，下降了55.7%。
2023年，上海的存量房买卖登记面积1708.03万日常米，比上年增长5.8%。但仍旧唯有高点时期的一半水平。
着手：上海2023年统计年鉴
其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万日常米降至2022年的1271.82万日常米，下降了45.9%。
房价方面，国度统计局败露，本年6月份上海二手房价钱同比下降了6.3%。也即比昨年低了6.3%。
机构败露的数据来看，克而瑞败露，2024年上半年上海二手房成交均价40758元/日常米，较2023年40854元/日常米微跌，但仍保握高位。
整 体来看，约略反馈商场果然变化的二手房，上海销量腰斩，但价钱仅仅微跌。
不 愧是中国经济第一城，还是曲常扛跌的。
而况，从国度统计局公布的最新数据来看，上海10月份岂论新址照旧二手房，价钱环比都在高涨。
既然如斯，上海为何还险恶忙慌地打响取消世俗住宅与非世俗住宅认定圭臬第一枪？
第一，不绝巩固商场热度，推动一线城市走热，以一线城市为引颈，让房地产干预明白通谈。
这小数，是官方的明确意图。从9月末一线城市集体出招运行，就特殊明确。
10月份的行情，也称心如意，一线城市嗨翻了。
10月份深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
北京方面，新址与二手房，双双创下新高。
10月1日到31日，北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为本年以来高点。
广州方面，10月份，广州市新址网签面积蓄计111.21万平米，网签套数10463套、得胜破万！创下年内新高！
10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比分裂增长29.5%、26.0%。
上海方面，上海华夏地产败露的数据败露，10月份新建住宅成交面积64.3万日常米，环比加多39.8%，同比加多14.4%。
二手房成交24376套(网签数据），环比高涨了54.25%。
房价方面，从国度统计局公布的数据来看，一线城市，除了广州，都由跌转涨了。
广州新址环比下落0.7%，二手房环比下落0.4%。北京二手房价钱环比高涨1%，新址环比下落0.7%。
上海和深圳，则岂论新址照旧二手房，环比都在高涨。上海新址环比高涨0.3%，二手房环比高涨0.2%。深圳新址环比高涨0.1%，二手房环比高涨0.7%。
一线城市二手房价钱全体环比高涨了0.4%，罢了了此前的12连跌。
不外，干预11月份，上海、深圳，火热依旧。
深圳方面，11月1日-17日，深圳新址日均网签量为276套，创2007年以来新高；二手房日均网签量为240套，创2020年10月以来新高。深圳新址日均网签量普及本月的上一次记录在2006年12月，其日均网签量为282套；二手房普及本月的上一次记录在2020年9月，其日均网签量为294套。
上海方面，上海网上房地产数据败露，11月13日，上海二手房（含生意，下同）成交套数为811套，11月以来成交量达11325套。
安堵客上海数据败露，上海11月二手房成交冲破10000套所破耗的时候仅为12天。适度11月12日，上海11月二手房成交总量如故达到10514套。11月，上海二手房创下本年以来单月成交量破万最快记录。
火热之下，不绝出台策略，则是要巩固势头，让火烧得更旺。
这小数，在深圳上周出台《对于〈深圳市住房公积金贷款处理规则〉的补充规则》和《对于我市住房公积金利息补贴辩论事项的见告》两项文献征求观点稿时，我就分析过，显然是火上浇油。
第二，推动豪宅成交不绝火热， 焚烧冬天里的一把火 ，扭转非中枢区价钱跌势。
上海房价这些年下落的主要区域是曲中枢区。
尽 管从东谈主黑白度看，七普数据败露，2010年至2020年十年间，上海常住东谈主口增量基本涌向了外围区。
中枢七区的常住东谈主口，黄埔（已探究并吞卢湾区情况）、静安（已探究并吞闸北区情况）、普陀、虹口、杨浦都在减少，唯有徐汇、长宁略有增长。
制图：城市财经；数据：上海市统计局
但架不住外围区面积大供应量大，一遇退换，这些区域天然易跌。
上海的外围区跌幅也很大，仅仅由于中枢区豪宅本年迎来大卖，才裁减了全市的全体跌幅。
克而瑞数据败露，前三季度，上海平均每天成交23套豪宅，在四大一线城市中一骑绝尘。
前9月上海单价10万元以上豪宅共成交6229套，创下17个豪宅日光盘记录。
单价15万元以上顶豪成交井喷，上海成交套数达到2004套，是昨年全年的5.5倍。
总价3千万-5千万、5千万-1亿元、1亿元以上三个总价段，上海的成交套数分裂是京、广、深三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。
这一次上海领先取消豪宅线，会让正本火热的行情，填上一把火。最终推动楼市情谊拉满，扭转非中枢区的价钱跌势，从而不绝巩固其中国楼市的信仰的宝座。
03
房地产分化，在所不免
这一波行情能延续多久？我的不雅点反复强调过，至少得不雅察3个月。
10月份的火热行情在预念念之中，11月和12月行情可能还会延续，毕竟到了年末，一方面有策略追加，另一方面还有房企年末打折冲销量。
本号仍在强调，要让枪弹多飞转眼。
影响一线城市冷暖的关键身分，是信心。这种信心，需要宇宙经济、干事等大环境行为底座。
否则，深圳为何自2021年2月份以来一皆下落。
从最高时期8万多一皆下落，跌破8万，跌破7万，本年7月份如故跌破6万，回到了“5”字打头期间。
乐有门户据败露，7月份深圳二手房成交价钱为5.9万元/日常米。
这三年的下落经过，深圳的供应依旧少，需求依旧多，成果不照旧下降了吗？
压根原因在于宏不雅大环境带来的不细目性，无法给商场以信心和预期，莫得信心和预期，一线城市就会出现富东谈主不投资，中产不兜底，越来越多的穷东谈主收入缩水以致愈加买不起的场地。
是以，淌若后续经济、产业、干事的数据无法赐与商场信心和预期，一线城市也无法献艺零丁行情。
即便后续依靠策略强拉，止跌，改日亦然处在“L”的底部横盘，或微微上翘。
一线城市的房价，夙夜会止跌，但节点咱们无法估量，有国外机构说，比及来岁年底。
但有两点是不错深信的：
第一，房地产的黄金期间，如旧交去楼空了。等这一轮退换罢了之后，一线城市中枢肠段的优质住宅，依旧具备保值升值作用，但凭借炒房赚快钱的期间，不存在了。
第二，宇宙分化、区域分化、城市分化。
改日的房地产商场，会是一个止境碎屑化的商场。不仅宇宙鸿沟内分化严重，区域分化、城市里面分化相似严重。
毕竟，中国东谈主口红利如故闭幕，而大无数城市海量的库存近况也摆在这里。
这便意味着，这一波退换之后，咱们的房价会肖似于日本。
几个中枢城市群中的中枢城市（一线与部分强二线城市），价钱在通胀和需求作用下，不绝高涨。其他大无数城市，会在东谈主口流失之下，横盘些许年。少部分东谈主口流失严重，产业瘦弱的城市，房价白菜化。
中枢城市，中枢区与郊区，会有相似的分化。
